Audit avant vente : un expert examine votre bien avant les visites.

Le dossier de diagnostic technique est obligatoire et à votre charge. Il ne dit pourtant rien de la structure, de la toiture ou de l’origine d’une trace d’humidité.

Chaque diagnostic répond à une question posée par la loi : l’amiante et le plomb pour la santé des occupants, le gaz et l’électricité pour leur sécurité, le diagnostic de performance énergétique pour la consommation, l’état des risques pour l’exposition du terrain. Le dossier est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique.

Aucune de ces questions n’est « ce bâtiment est-il en bon état ? ». Un diagnostiqueur peut voir une fissure ou une charpente déformée sans avoir à en parler : ce n’est pas sa mission. L’acheteur, lui, la verra pendant la visite, et l’expert qu’il fera peut-être venir aussi.

L’audit avant vente comble cet écart. Il ne remplace aucun diagnostic obligatoire et ne les refait pas : il répond à la question que l’acheteur se posera de toute façon.

Le mot « audit » prête à confusion. L’audit énergétique est obligatoire pour certaines ventes ; l’audit avant vente d’un expert bâtiment ne l’est jamais.

En métropole, l’audit énergétique réglementaire concerne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, lorsque le diagnostic de performance énergétique le classe F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). La classe D suivra au 1er janvier 2034. Il propose des scénarios de travaux de rénovation énergétique et doit être remis à l’acheteur dès la première visite. Les lots de copropriété ne sont pas concernés.

Il est réalisé par un professionnel qualifié pour cela et ne porte que sur l’énergie : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries sous l’angle de la consommation. Il ne dit pas si une fissure est structurelle, si la charpente est saine ou d’où vient une remontée d’humidité.

L’audit avant vente d’un expert bâtiment répond à ces questions-là. Les deux se complètent : si votre bien est concerné par l’audit énergétique, vous devez le faire réaliser ; l’expertise de l’état du bâti reste un choix.

L’examen est visuel et non destructif. L’expert regarde le bien comme le fera un acheteur exigeant, avec la méthode d’un technicien.

Il tient compte de l’époque de construction, du mode constructif, de la nature du sol de la commune et des travaux que vous lui signalez. Le but n’est pas de tout noter, mais de distinguer ce qui est sérieux de ce qui est courant pour l’âge du bien.

Le meilleur moment est avant la mise en vente : vous avez encore le temps de corriger, de réunir les pièces et de fixer votre prix en connaissance de cause.

Une fois les visites commencées, chaque question de l’acheteur arrive sans préparation. Un défaut découvert à ce stade pèse sur la négociation, et un acheteur qui a signé un avant-contrat dispose encore de dix jours pour se rétracter sans motif.

Faire examiner le bien plus tard garde son utilité : pour répondre à une question précise, ou pour disposer d’un avis indépendant quand un acheteur demande une baisse de prix en invoquant des travaux.

Un défaut que vous connaissez se signale. Écrit avant la signature, il est connu de l’acheteur : il achète en connaissance de cause.

Le Code civil impose à chaque partie d’informer l’autre de ce qui est déterminant pour son consentement (article 1112-1). Pour un vendeur, cela vise ce qu’il sait de l’état du bien : un sinistre passé, une infiltration réparée, des fissures surveillées, des travaux réalisés.

Après la vente, l’acheteur peut agir au titre de la garantie des vices cachés si un défaut grave, antérieur à la vente et non apparent se révèle (article 1641). Entre particuliers, l’acte de vente contient le plus souvent une clause qui écarte cette garantie. Elle ne joue pas si le vendeur connaissait le défaut et l’a tu, et un vendeur qui a réalisé lui-même des travaux peut se voir reprocher d’en avoir connu les défauts.

Le rapport de l’expert donne une base écrite et datée à cette information. Il ne vous exonère de rien à lui seul : votre notaire vous conseille sur la façon de le mentionner dans l’avant-contrat et l’acte de vente.

• Les déclarations de sinistre et les indemnisations reçues, notamment au titre d’une catastrophe naturelle : l’état des risques les mentionne.
• Les rapports d’expertise antérieurs, même anciens.
• Les factures de réparation des désordres déjà traités.

Le notaire vous les demandera. Les retrouver avant la mise en vente évite de retarder la signature.

Les ouvrages réalisés depuis moins de dix ans sont couverts par la garantie décennale des entreprises qui les ont faits, et cette garantie passe à l’acheteur avec le bien. L’acte de vente doit mentionner si ces travaux étaient assurés : le notaire demande donc les attestations d’assurance.

Si vous avez construit ou fait construire un ouvrage, une maison, une extension, une surélévation, la loi vous répute constructeur lorsque vous le vendez dans les dix ans (article 1792-1 du Code civil) : vous pouvez alors répondre vous-même d’un désordre de nature décennale envers l’acheteur.

• Les factures des travaux des dix dernières années, avec la date de fin des travaux.
• L’attestation d’assurance décennale de chaque entreprise, et l’assurance dommages-ouvrage si vous en aviez souscrit une.
• Pour une extension ou une surélévation, le permis de construire ou la déclaration préalable, et la déclaration d’achèvement des travaux.
• En copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d’entretien, à remettre à l’acheteur.

Son prix se compare moins à celui du bien qu’à ce que coûte un défaut découvert par l’acheteur au moment de signer.

L’audit avant vente est vendu comme une expertise bâtiment, à partir de 590 € TTC, tarif affiché en ligne avant toute commande. Votre dossier est pris en charge par un expert sous 24 h dans nos zones couvertes, et le rapport vous est remis sous quatre jours ouvrés après la visite.

La comparaison utile est avec ce qui arrive sans lui : une baisse de prix demandée au dernier moment sur la foi d’un devis de travaux, une vente qui échoue après la visite de l’expert de l’acheteur, ou un litige après la signature.

Le rapport sert aussi à fixer votre prix : un bien dont l’état est documenté se discute sur des faits, des deux côtés.