Expertise en copropriété : un rapport d’expert présentable en AG.

Fissures en façade, infiltrations, sinistre contesté, réception de travaux votés : un expert indépendant des entreprises constate, analyse et chiffre, dans un rapport rédigé pour l’assemblée générale.

  • Expert indépendant des entreprises de travaux
  • Expert assigné sous 48 h
  • Rapport illustré, présentable en assemblée générale

Nos cas réels, sur le terrain

Fissure horizontale tracée sur une façade, à l’angle du bâtiment
Fissure de façade suivie sur toute sa longueur, à l’angle du bâtiment.
Mur en blocs béton fissuré dans un local technique
Maçonnerie fissurée dans un local : un constat à présenter en assemblée générale.

Photos tirées de rapports d’expertise réels, anonymisés.

01Votre situation

Dans quels cas faire appel à un expert ?

Avant de faire voter des travaux, ou pour trancher un désaccord, les copropriétaires attendent un avis technique indépendant.

Les demandes les plus fréquentes

  • fissures en façade ou dans les parties communes
  • infiltrations par la toiture, une terrasse ou les réseaux
  • un sinistre dont l’indemnisation est contestée
  • la réception de travaux votés en assemblée générale

Pour préparer la mission

  • Réunissez procès-verbaux d’AG, carnet d’entretien et contrats
  • Joignez déclarations de sinistre et échanges avec les entreprises
  • Photographiez les désordres et notez leur date d’apparition
  • Prévenez le conseil syndical et organisez l’accès aux parties communes

02Avec ExpertGo

Un avis technique que l’assemblée peut suivre

  1. Il visite les parties communes

    Constats et relevés techniques, accès coordonné avec le syndic.

  2. Il analyse

    Causes et gravité des désordres, urgence éventuelle.

  3. Il préconise et chiffre

    Travaux à prévoir, chiffrés à dires d’expert, pour éclairer le vote.

  4. Il rédige pour l’AG

    Un rapport clair et illustré, que les copropriétaires peuvent lire.

Votre rapport

Rapport sous 10 jours ouvrés après la visite

Écrit et signé par l’expert, vous pouvez le transmettre à votre assureur, à l’entreprise ou à votre avocat, et le produire devant un tribunal si nécessaire.

  • Visite sur site des parties communes, constats et relevés techniques
  • Analyse des causes et de la gravité des désordres
  • Rapport écrit, illustré et signé, présentable en assemblée générale
  • Préconisations de travaux et chiffrage à dires d'expert
  • Pour la réception : procès-verbal de réserves et suivi de leur levée
  • Expert 100 % indépendant des entreprises de travaux

Non inclus : travaux de réparation, sondages destructifs.

03Commun ou privatif

La frontière entre commun et privatif

À retenir

  • En copropriété, la première question n’est pas technique : elle est de savoir si l’origine du désordre est commune ou privative.
  • Cette qualification décide de qui paie, de qui doit voter les travaux, et de qui peut agir en justice.
  • Les désordres les plus disputés sont ceux qui traversent la frontière : une infiltration par la façade qui ruine un plafond privatif.
  • Le règlement de copropriété prime : il peut classer en privatif ce que l’usage croit commun, et l’inverse.
  • Tarif affiché en ligne, à partir de 590 EUR TTC. Expert assigné sous 48 h ouvrées dans nos zones couvertes, rapport sous 10 jours ouvrés après la visite.

Un lot comprend toujours une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables l’une de l’autre.

C’est la notion qui commande tout le reste, et c’est aussi celle sur laquelle circulent le plus d’idées reçues. Beaucoup de copropriétaires raisonnent en termes de « chez moi » et « dehors », alors que la ligne réelle ne suit pas les murs de l’appartement.

Ce qui relève généralement du commun

  • Le gros œuvre : fondations, murs porteurs, planchers, toiture.
  • Les façades, y compris leurs revêtements et leurs étanchéités.
  • Les canalisations collectives et les colonnes, jusqu’à leur point de séparation avec les réseaux desservant un seul lot.
  • Les circulations et les équipements communs : hall, escaliers, ascenseur, chaufferie.

Ce qui relève généralement du privatif

Le mot « généralement » n’est pas une précaution de style. Le règlement de copropriété peut répartir autrement, et c’est lui qui fait foi. Un expert commence toujours par le lire, avant même de regarder le désordre.

  • Les revêtements intérieurs : sols, peintures, doublages.
  • Les cloisons non porteuses et les aménagements intérieurs.
  • Les équipements desservant le seul lot, y compris les branchements après le point de séparation.
  • Certaines parties communes à usage exclusif, comme un balcon ou une terrasse affectés à un lot, dont l’entretien courant incombe souvent à l’occupant sans pour autant les rendre privatives.

04Les désordres

Les désordres qui traversent la frontière

Ce sont ceux qui font les conflits, parce que la cause et le dommage ne sont pas du même côté.

La configuration typique tient en une phrase : l’eau entre par un ouvrage commun et abîme un bien privatif. Le copropriétaire subit le dommage, la copropriété porte la cause, et chacun renvoie l’autre à ses responsabilités pendant que le désordre s’aggrave.

Pourquoi ces dossiers s’enlisent

Parce que personne n’a intérêt à trancher vite. Le syndic ne peut engager des travaux communs sans décision d’assemblée, l’assureur attend une qualification, et le copropriétaire lésé n’a pas les moyens techniques d’imposer la sienne. Le désordre, lui, continue.

Un rapport indépendant casse ce blocage parce qu’il fait ce que personne dans la chaîne n’a fait : établir l’origine par des constatations, la rattacher à un ouvrage identifié, et écrire de quel côté de la frontière cet ouvrage se trouve au regard du règlement.

Désordre constatéOrigine fréquenteQui supporte, en principe
Plafond taché au dernier étageÉtanchéité de la toiture-terrasseLa copropriété
Mur humide en façade intérieureEnduit ou joints de façade dégradésLa copropriété
Dégât des eaux depuis le logement du dessusRéseau privatif du voisinLe copropriétaire concerné
Fissure sur un mur porteur intérieurStructure de l’immeubleLa copropriété
Infiltration sous un balconÉtanchéité, souvent commune à usage exclusifÀ qualifier au cas par cas

05La décision

Qui décide, et selon quelles règles

Le syndic administre et exécute ; c’est l’assemblée générale qui décide des travaux.

Le partage des rôles

  • Le syndic administre l’immeuble, veille à sa conservation et à son entretien, et exécute les décisions votées. Il ne peut pas engager seul des travaux qui relèvent de l’assemblée.
  • L’assemblée générale vote les travaux sur parties communes, selon des règles de majorité qui varient avec la nature de la décision.
  • Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, sans pouvoir décider à la place de l’assemblée.
  • Un copropriétaire peut demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour, par lettre recommandée adressée au syndic.

Ce que change un rapport avant l’assemblée

Une résolution de travaux se vote d’autant plus facilement qu’elle est étayée. Présenter une demande avec un rapport qui établit l’origine, décrit l’ouvrage en cause et chiffre la reprise transforme un point contesté en dossier instruit. À l’inverse, un point porté sans pièce technique se reporte d’assemblée en assemblée.

Le calendrier compte : l’assemblée annuelle est le rendez-vous où la décision peut se prendre, et l’inscription à l’ordre du jour se fait en amont. Un rapport obtenu après coup fait perdre une année.

06Quand intervenir

Quand faire intervenir un expert

Chaque fois qu’une qualification est contestée, ou qu’une décision coûteuse va se prendre sans elle.

Les cas les plus fréquents

  • Un désordre que le syndic renvoie au privatif, ou l’inverse, sans démonstration technique.
  • Avant une assemblée générale, pour étayer une résolution de travaux et éviter un nouveau report.
  • Un litige entre deux lots, typiquement un dégât des eaux dont l’origine est discutée.
  • Avant d’acheter un lot, pour comprendre l’état réel de l’immeuble et ce que les travaux votés vont coûter.
  • Sur un immeuble récent, quand les désordres relèvent encore des garanties du constructeur et que le délai court.
  • Face à un devis de travaux communs dont l’ampleur ou le principe interrogent.

Ce que contient le rapport

  • La description du désordre et son relevé photographique localisé.
  • L’origine établie, rattachée à un ouvrage identifié.
  • La qualification de cet ouvrage au regard du règlement de copropriété.
  • Les travaux nécessaires et leur chiffrage.
  • Le cas échéant, la garantie mobilisable et le délai qui reste pour l’actionner.

07Près de chez vous

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Pour aller plus loin

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08Questions fréquentes

Vos questions

L’expert est-il lié aux entreprises qui feront les travaux ?

Non. Il est indépendant des entreprises de travaux : son rapport sert la copropriété, pas un devis.

Le rapport peut-il être présenté en assemblée générale ?

Oui, il est rédigé pour cela : clair, illustré, avec des préconisations et un chiffrage que les copropriétaires peuvent comprendre.

Une infiltration par la façade est-elle à ma charge ou à celle de la copropriété ?
La façade est en principe une partie commune, donc la charge est collective. Mais deux réserves comptent : le règlement de copropriété peut en disposer autrement, et la réparation des dommages intérieurs qui en découlent relève souvent de l’assurance plutôt que du budget commun. C’est précisément la qualification de l’ouvrage en cause qui départage, et elle se démontre.
Mon syndic refuse d’agir, que puis-je faire ?
Commencez par écrire, en recommandé, en décrivant le désordre et en demandant une intervention. Si rien ne bouge, demandez l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, toujours par recommandé. Un rapport d’expertise joint à cette demande change la nature de la discussion : le syndic ne peut plus renvoyer à une appréciation, il doit soumettre un dossier instruit.
Un balcon est-il commun ou privatif ?
Le plus souvent, il s’agit d’une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot. Conséquence pratique : l’entretien courant incombe généralement à l’occupant, mais la structure et l’étanchéité restent collectives. C’est la source d’un contentieux classique, où le règlement de copropriété et la nature exacte du désordre décident.
Puis-je faire réaliser une expertise sans l’accord du syndic ?
Oui, sur ce que vous pouvez faire constater. Un expert intervient librement dans votre lot et sur ce qui est visible depuis les parties communes accessibles. L’accès à des parties privatives voisines ou à des locaux techniques suppose en revanche un accord. Un rapport établi sur ce périmètre reste parfaitement utilisable : il sert à démontrer l’origine et à obtenir une décision.
Faut-il une expertise avant d’acheter un lot en copropriété ?
C’est le moment où elle coûte le moins cher et rapporte le plus. Les documents remis à l’acquéreur disent ce qui a été voté, pas l’état réel de l’immeuble ni ce qui devra être voté. Un examen des parties communes, croisé avec les procès-verbaux d’assemblée, révèle les travaux qui arrivent et permet de les intégrer au prix.
Combien coûte une expertise en copropriété ?
Le tarif démarre à 590 EUR TTC et s’affiche en ligne avant toute commande : visite, relevé du désordre, examen du règlement de copropriété, qualification de l’ouvrage en cause, chiffrage et rapport signé par l’expert. Le paiement se fait en deux temps : 50 % à la commande, le solde après l’intervention, au plus tard à la remise du rapport. Une expertise portant sur l’ensemble d’un immeuble fait l’objet d’un devis personnalisé.
Sous quel délai le rapport est-il remis ?
Sous 10 jours ouvrés après la visite. Ce délai couvre l’analyse du règlement de copropriété, l’exploitation des constatations, le chiffrage et la rédaction. Si une assemblée générale approche, signalez-le à la commande : c’est la date qui commande le calendrier de ces dossiers.
Qui peut commander l’expertise ?

Le syndic, le conseil syndical, qui peut se faire assister d’un expert pour sa mission, ou un copropriétaire pour ses parties privatives. Le rapport peut être présenté en assemblée générale.

Le prix peut-il changer après la visite ?

Le prix affiché couvre la mission telle que vous l’avez décrite, déplacement et rapport compris. Si l’expert constate sur place un écart important (surface, accès, investigations en plus), un complément peut vous être proposé, validé au préalable par ExpertGo. Il n’est jamais imposé : vous restez libre de le refuser.

Qui est l’expert qui viendra, et comment est-il choisi ?

Un expert bâtiment ou immobilier indépendant, sélectionné sur dossier : diplômes, qualifications, assurance responsabilité civile professionnelle et rapports déjà produits. Son identité et ses qualifications figurent sur la lettre de mission que vous signez avant la visite.

Pourquoi un acompte avant la visite ?

L’acompte de 50 % réserve la mission et permet d’assigner l’expert. Le solde n’est dû qu’après l’intervention, au plus tard à la remise du rapport. Vous disposez de 14 jours de rétractation.

Le rapport peut-il servir devant un juge ?

Le rapport d’une expertise amiable, signé par l’expert, peut être produit en justice comme élément de preuve ; sa portée dépend du cadre et des autres pièces du dossier. Pour une expertise judiciaire, c’est le juge qui désigne l’expert.

Et si aucun expert n’intervient dans ma commune ?

Le parcours vous le dit dès la saisie de l’adresse, avant toute commande. Vous pouvez laisser vos coordonnées, sans engagement : nous vous prévenons dès qu’un expert intervient dans votre secteur.

Sources utiles

Les références officielles sur lesquelles s’appuie cette page.